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Il Sole 24 Ore
RealEstate

di Paola Dezza con Laura Cavestri

RealEstate

16 luglio 2021

Buon pomeriggio e benvenuti all'appuntamento con la newsletter di RealEstate+, ricca di notizie e analisi esclusive

L’INTERVISTA

In conversazione con Daniel Libeskind

Un mondo più flessibile, nel quale gli spazi diventano permeabili e pubblico e privato si fondono per via dello smart working.

È la visione del futuro della celebre archistar Daniel Libeskind che, in una intervista video esclusiva al Sole24Ore, ha raccontato come architettura e real estate stiano cambiando e stiano modificando il volto di città e palazzi dopo il Covid.

«Il Covid ha modificato i confini degli spazi - dice -. C’è un profondo cambiamento nel modo in cui gli spazi vengono usati, pensiamo agli uffici ma anche al retail, e nella maniera in cui l’architettura deve rispondere a queste modifiche».

Questo non significa che le città si spopoleranno, ma che per mantenersi competitive dovranno puntare su tecnologia e innovazione, creatività e umanità.

Guarda l’intervista integrale

Nuove iniziative

Nasce Nest, piattaforma che promuove il Made in Italy, dall’ospitalità all’arte

Puglia, il Trabucco di Mimì

Puglia, il Trabucco di Mimì

Una nuova piattaforma per il mondo dell’ospitalità italiana che vuole veicolare uno spettro di esperienze.

Nest Italy si presenta come il punto di riferimento per la selezione di strutture alberghiere iconiche sul territorio italiane.

«Partendo dalla premessa che il lusso è uno stato mentale e, quindi, abbiamo tutti interessi e necessità differenti, abbiamo selezionato una serie di proprietà, location per eventi e prodotti che possono aiutare a trovare il proprio nido ideale in Italia - spiega Maria Elena Fabbrini, fondatrice e General Manager di Nest Italy -. La piattaforma propone diverse tipologie di esperienze: Retreats, e camere in hotel o ville, che possono essere considerate il meglio del Made in Italy e rappresentano un punto di riferimento dell’ospitalità italiana; Tavolata - Il Social Table di Nest, eventi food & beverage con tavolate esclusive per massimo 14 persone in location uniche, come spazi, gallerie d’arte, vigne nella campagna toscana, campi di grano e proprietà private; NestArt, che porta opere di artisti italiani all’interno di proprietà che accettano un concept “Open House” o nelle Tavolate, creando occasioni perfette per far conoscere gli artisti, in caso di ospiti interessati ad acquistare le opere; e infine Shop Online: Vendita online di prodotti d’eccellenza Made in Italy.

Le richieste di creazione di esperienze su misura, soprattutto da clienti internazionali, è in costante aumento e Nest vuole rispondere a questa nuova esigenza.

Sexstantio, albergo diffuso a Santo Stefano di Sessanio

Sexstantio, albergo diffuso a Santo Stefano di Sessanio

L’idea nasce dall’osservazione delle esperienze all’estero e delle esigenze di una clientela sempre più esigente e raffinata. Maria Elena Fabbrini ha vissuto, infatti, all'estero dai 19 anni e ha studiato in Svizzera Hospitality per poi lavorare per catene alberghiere del calibro di Mandarin, Four Seasons, Rocco Forte fino ad approdare da Cipriani.

«Vogliamo diventare un portale di riferimento delle eccellenze italiane - dice -. Oggi abbiamo selezionato circa una ottantina di strutture, alle quali non chiediamo una membership ma una commissione in caso di prenotazione».

È un momento in cui le persone hanno voglia di vivere esperienze, muoversi e condividere. «Sono alla ricerca di nuove proprietà da inserire - dice ancora -. Le visito e punto alla qualità. Ogni giorno mi arrivano richieste da almeno dieci strutture. Adesso Nest è più una vetrina, ma a breve diventerà un portale per prenotare viaggi e soggiorni».

Tanto più che ci sarà un servizio di concierge di viaggio gratuito, plus che Nest può vantare.

Serviced apartments

Un settore in crescita in vista del post-Covid

Da un paio d'anni gli investitori guardano con interesse ai serviced apartments, asset class con soluzioni abitative che rispondono ad una crescente domanda di prodotto immobiliare, dedicata ad investitori alla ricerca di soluzioni residenziali garantite da facilities alberghiere già incluse nel prezzo di affitto. Si tratta di appartamenti completamente arredati, disponibili sia per formule di short rent che per extended stay.

Secondo l'Osservatorio della società di consulenza World Capital, questa soluzione ricettiva rappresentava quasi l'8% dei pernottamenti nelle prime dieci città europee prima del Covid-19 e negli ultimi dieci anni l'offerta e la domanda sono cresciute costantemente a livello mondiale.

In Europa si contavano 235.000 unità nel 2019-2020. Parigi attualmente è la città con lo stock più alto di serviced apartments nella classifica che include le prime dieci posizioni europee, mentre Milano si posiziona terzultima.

«Nel 2019 – rileva World Capital – il volume totale degli investimenti in Europa ha raggiunto i 555 milioni di euro».

«Questo fenomeno - dichiara Edoardo Piva, amministratore delegato di Micasas Serviced Apartments e presidente di Rescasa Lombardia - sta portando ad un rapido consolidamento del settore che, specialmente in Italia, era decisamente frammentato e relativamente piccolo».

Se a Milano gli istituzionali stanno convergendo su questa asset class, in Italia vi sono regioni storicamente vocate all'ospitalità in appartamento, come ad esempio il Trentino Alto Adige, dove la tipologia è ancora identificata come residence.

Diverse le aperture annunciate dai brand globali e da importanti gestori locali e newcomers. Tra gli esempi, il marchio Radisson, con il 10% del proprio portafoglio destinato ai serviced apartments, che intende raddoppiare le unità nel giro di cinque anni. Anche Accor punta a raddoppiare le unità sotto i brand Adagio e Onefinestay, entrambi centrati sul concetto di serviced apartments.

Residence Inn by Marriott, con poco meno di mille unità già operative, ha dichiarato di avere in pipeline 15 nuove strutture nell'area Emea. Starhotels aprirà 40 appartamenti all'interno del Rosa Grand a pochi passi dal Duomo di Milano. Il developer svizzero Artisa ha da poco acquistato un grande immobile a Turro (Milano) per lanciare in Italia il proprio marchio City Pop e Hines ha previsto l'apertura di 70 appartamenti in pieno centro a Milano. Nel cuore del capoluogo lombardo è nato anche The Central Tower, lo sviluppo residenziale composto da 60 appartamenti che vede la partnership di Milano Contract District e More+Space, per i servizi legati all'home interior design, con TopLife Concierge, per le facilities tipiche di un hotel 5 stelle, ed Abitare Co., società attiva nell'ambito dell'intermediazione immobiliare, che ha curato la promozione. The Central Tower nasce da un progetto di riqualificazione firmato Citterio-Viel di un edificio preesistente a cura dello studio milanese BBPR (Banfi, Belgiojoso, Peressutti, Rogers).

Micasas Serviced Apartments gestisce attualmente 90 appartamenti su Milano «ed abbiamo in cantiere una ventina di bilocali a Como – spiega Piva -. Nei prossimi 3/5 anni intendiamo espanderci nelle principali città italiane mantenendo il focus sulla clientela corporate». Per quanto riguarda i costi di investimento per unità «è evidentemente maggiore di quello richiesto da una camera di hotel – commenta Piva - e ciò a causa della maggiore metratura e della presenza della cucina/angolo cottura. I minori costi fissi di gestione permettono però di rendere profittevoli anche strutture complessivamente più piccole di quanto dovrebbe essere previsto per un hotel e ciò può contribuire a contenere l'investimento complessivo per struttura».

Per la valutazione degli asset, «i costi di riconversione – prosegue il presidente di Rescasa Lombardia - sono certamente più bassi rispetto all'alberghiero e, se non penalizzati da superfici eccessivamente limitate, i serviced apartments possono anche essere destinati a forme di proprietà ibrida o venduti senza ulteriori particolari investimenti richiesti».

Micasas, ad esempio, si concentra su strutture di dimensione medio-piccola (non superiori alle 30 unità), poiché ciò permette un buon presidio con una sola persona, tipicamente la governante, mentre tutte le funzioni di reception e accesso vengono garantite h24 e gestite direttamente dall'ospite sul proprio smartphone.Tra i vantaggi dell'asset class, una risposta alla tendenza di “turismo esperienziale”, che viene sintetizzata dal concetto di “live like locals”. Un approccio favorito in questa soluzione abitativa, dove l'ospite può sfruttare spazi più ampi, maggiore privacy e la possibilità di entrare in contatto diretto con la cultura locale, magari cimentandosi nella preparazione di qualche ricetta del posto. «C'è anche una componente di risparmio – avverte Piva - grazie alla possibilità di consumare i pasti nell'appartamento, elemento che ha acquisito notevole rilevanza durante la pandemia. Confort e libertà di tipo domestico, inoltre, si sposano molto bene con le necessità tipiche delle lunghe permanenze».

Il livello di servizio ed assistenza è mediamente inferiore rispetto a quello offerto in un hotel, ma «in ogni caso si può supplire integrando all'offerta base un ampia casistica di servizi offerti anche da partner esterni», sottolinea il presidente di Rescasa Lombardia.

Micasas, per esempio, ha lanciato per i propri ospiti un vero e proprio concierge digitale in grado di veicolare tanto servizi primari come la gestione della spesa online o il tampone Covid direttamente in appartamento, grazie ad una convenzione con il centro medico di zona, o ancora la possibilità di noleggiare piccoli elettrodomestici per uso quotidiano, quanto interessanti proposte di svago.

Secondo gli ultimi studi, World Capital prevede che la domanda complessiva di serviced apartments si riprenderà dopo il Covid-19 a seguito di una ripresa della crescita del turismo e dei viaggi aziendali facendo segnare un rimbalzo a due cifre per il Revpar.

testo di Laura Dominici

L’inchiesta

Fermento nel Senior living

Concept che puntano sull’integrazione tra generazioni. Progetti che spingono sulla tecnologia per innovare format di stampo ospedaliero. Altri ancora che guardano ai modelli dell’hotellerie. C’è fermento nel senior living, su una declinazione dell’abitare per anziani autosufficienti che in Italia si lega alla ricerca sul social housing, con servizi da remoto, dove non sentirsi soli e poter contare sulle relazioni di vicinato. Ma la partita per passare dalle visioni ai cantieri è ancora tutta da giocare.

«Per essere sostenibili e garantire canoni accessibili - racconta Giordana Ferri, direttore esecutivo di FHS – questi interventi devono essere di una certa dimensione. Inoltre molte strutture si connotano come un’offerta dedicata solo alla terza età, e sono meno attraenti per chi si sente ancora attivo. Il tema è stato finora affrontato con il ricorso al supporto pubblico come avviene nel resto d’Europa, dove è possibile trovare abitazioni comunitarie per anziani, in aree centrali ben servite di dimensioni contenute a canoni accessibili. Da considerare anche la capacità della struttura di affrontare cambiamenti repentini della condizione dell’ospite». Da qui la necessità di introdurre risposte multiple.

Si lavora nelle grandi città e non solo, come testimonia il borgo Mazzini di Treviso promosso dall’Israa (Il Sole 24 Ore, 21 giugno) o l’operazione Domitys portata a segno in Italia, nell’ambito di una iniziativa Percassi e firmata dallo studio De8_Architetti. Quest’ultimo è anche un intervento di rigenerazione urbana dell’ex area industriale Cesalpinia, con immobili dedicati alla terza età integrati con altri due edifici residenziali, uno per l’edilizia sociale, un supermercato e un sistema di spazi pubblici pedonali oltre al parco pubblico. Al piano terra del senior living si trovano la reception, il foyer, l’atelier di pittura, la biblioteca, la piscina e gli spazi per la palestra, alcuni servizi come il parrucchiere e il ristorante.

L’articolo completo nel numero in edicola Lunedì 19 luglio 2021

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